전세대출 이자 계산기

계산 방법

대출금 = 전세 보증금 × 대출 비율
월 이자 = 대출금 × 연금리 ÷ 12 (만기일시상환)
전세 월 부담 = 월 이자 + 보증료 ÷ 12 + 자기자금 기회비용(세후)
월세 환산 = 전세 보증금 × 전월세 전환율 ÷ 12

은행은 실제로 하루 단위로 이자를 셉니다. 달마다 날짜 수가 달라 몇백 원씩 차이가 나지만, 한 달 평균으로 보면 연금리를 12로 나눈 값과 거의 같습니다. 계산기는 원 미만을 버린 월평균 이자를 보여 줍니다. 보증료는 주택금융공사·주택도시보증공사·서울보증 같은 보증기관이 대출금에 매기는 비용으로, 요율이 상품·소득·보증금마다 달라 직접 넣도록 했습니다.

보증금·금리별 예시 (대출 기간 24개월, 보증료 0)

전세와 월세, 한 달 부담 비교

전세가 이득인지 따질 때는 이자만 보면 부족합니다. 보증금 가운데 내 돈으로 낸 부분은 예금에 넣었다면 이자를 받았을 돈이라, 그 이자(세금 15.4%를 뺀 금액)도 비용으로 봐야 공정한 비교가 됩니다. 월세 쪽은 같은 보증금을 전월세 전환율로 바꾼 월세를 씁니다. 주택임대차보호법이 정한 전환율 상한은 한국은행 기준금리에 2%를 더한 값으로, 계산기 처음 값이 이 상한입니다.

보증금 3억원 · 대출 80% · 연 4% · 예금 3% · 전환율 5%

이 조건에서는 전세가 한 달에 323,100원 덜 듭니다. 대출 금리가 연 5.61%까지 오르면 두 쪽 부담이 비슷해지고, 그보다 높으면 월세가 더 가볍습니다. 결과의 「월세와 같아지는 대출 금리」 줄이 바로 이 손익분기 금리입니다.

자주 틀리는 점

• 보증금 전체에 금리를 곱해 이자를 잡는 경우가 있습니다. 이자는 빌린 돈에만 붙으므로 보증금 × 대출 비율로 대출금을 먼저 구해야 합니다.
• 전세는 이자만 내니까 무조건 싸다고 보기 쉽습니다. 내 돈으로 낸 보증금은 그동안 이자를 못 받는 돈이고, 보증료도 따로 나갑니다. 계산기는 이 둘을 더한 월 부담으로 월세와 비교합니다.
• 대출 한도를 보증금의 80%로 당연하게 잡으면 안 됩니다. 한도는 상품, 소득, 보증기관 심사, 주택 가격에 따라 달라지고 같은 80% 상품이라도 실제 승인액이 더 적을 수 있습니다. 은행에서 안내받은 금액을 보증금으로 나눠 비율 칸에 넣으세요.
• 변동금리 대출의 금리를 계약 내내 같다고 가정하기 쉽습니다. 6개월이나 1년마다 금리가 바뀌는 상품이라면 금리 시나리오 막대에서 1%p 오를 때 매달 얼마가 더 나가는지 미리 확인해 두세요.

보증료와 세금 혜택

보증료는 1년 단위 요율로 안내되는 경우가 많아, 계산기는 대출금 × 연 보증료율을 1년 보증료로 보고 대출 기간만큼 나눠 더합니다. 보증료를 처음에 한꺼번에 내는지, 해마다 내는지는 상품마다 다르니 보증기관 안내를 확인하세요. 요율을 모를 때 쓰라고 연 0.1%·0.2%·0.3%를 가정한 표를 접어 두었습니다. 이 숫자들은 비교를 위한 가정일 뿐 실제 요율이 아닙니다.

무주택 세대주인 근로자가 국민주택규모 이하 주택을 빌리며 받은 주택임차자금 대출이라면, 연말정산 때 원리금 상환액의 40%를 근로소득에서 공제받을 수 있습니다(소득세법 제52조 제4항). 주택청약저축 소득공제와 합쳐 연 400만원이 한도이고, 대출 요건이 시행령에 따로 있어 계산기 결과에는 반영하지 않았습니다.

결과 아래 표 읽는 법

첫 막대는 대출이자만, 이자에 보증료와 기회비용을 더한 전세 월 부담, 그리고 같은 집 월세 환산액을 나란히 놓습니다. 두 번째 막대는 금리를 1%p 내리거나 1.5%p까지 올렸을 때 매달 이자가 얼마로 바뀌는지 보여 줍니다.

「대출 비율별」 표는 대출을 줄이고 내 돈을 더 넣었을 때를 비교합니다. 예금 금리가 대출 금리보다 낮다면 내 돈을 더 넣을수록 월 부담이 줄어듭니다. 반대로 예금 금리가 더 높다면 대출을 늘리는 편이 계산상 낫지만, 보증금을 돌려받지 못할 위험까지 감안해 판단하세요.

자주 묻는 질문