전월세 전환율 계산기

계산 방법

전환율은 보증금 1년치를 월세로 얼마나 쳐주느냐를 나타내는 연 이율입니다. 보증금 1억 원을 연 5%로 바꾸면 1년에 500만 원, 한 달에 약 41만 6천 원이 됩니다. 반대로 월세를 줄이고 보증금을 올릴 때는 같은 식을 거꾸로 풀면 됩니다.

월세 = 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12
보증금 = 줄이는 월세 × 12 ÷ 전환율
실제 전환율 = 늘어난 월세 × 12 ÷ 줄어든 보증금 × 100
법정 상한 = min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 연 2%)

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 두 비율 중 낮은 쪽을 넘는 월세를 받을 수 없다고 정합니다. 시행령 제9조가 그 비율을 연 1할(10%)과 기준금리에 더하는 연 2%로 정해 두었습니다. 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 실제 상한은 늘 「기준금리 + 2%」입니다.

전월세 전환 예시

법정 상한 5.00% 적용 (원 미만 버림)

기준금리가 바뀔 때 법정 상한 (한국은행 기준금리 추이)

상한은 계약할 때가 아니라 보증금을 월세로 바꾸는 시점의 기준금리로 계산합니다. 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 바꾸면 상한도 그날부터 함께 움직이므로, 재계약 직전에 한국은행 누리집에서 현재 기준금리를 한 번 더 확인하세요.

자주 틀리는 점

• 집주인이 「요즘 시세가 6%」라고 해도 계약 기간 중이나 갱신 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우에는 법정 상한을 넘을 수 없습니다. 상한을 넘는 부분은 효력이 없어 돌려 달라고 할 수 있습니다.
• 법정 상한은 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 임대차의 기준입니다. 상가는 상가건물 임대차보호법이 따로 정한 비율을 쓰므로 이 계산기의 상한을 그대로 적용하면 안 됩니다.
• 월세를 줄이고 보증금을 올리는 반대 방향은 법에 상한 규정이 없습니다. 이 경우 전환율은 당사자끼리 정하므로 보증금을 돌려받을 수 있는지(전세보증보험 등)를 먼저 따져 보세요.
• 처음 맺는 새 계약은 보증금과 월세를 자유롭게 정할 수 있다는 해석이 일반적입니다. 상한은 기존 계약의 보증금을 월세로 바꿀 때 적용된다는 점을 기억하세요.

전환율을 볼 때 알아 둘 것

한국부동산원은 지역별 실제 거래에서 나타난 전월세 전환율을 통계로 공개합니다. 실제 시장 전환율은 법정 상한보다 높게 나오는 지역도 많은데, 이는 새 계약까지 포함한 통계이기 때문입니다. 재계약에서 월세 전환을 제안받았다면 시장 통계가 아니라 법정 상한과 비교해야 합니다.

세입자 입장에서는 전환율이 낮을수록 월세가 적어지고, 집주인 입장에서는 보증금을 돌려주는 대신 받는 이자 같은 성격이라 대출 금리와 비교하게 됩니다. 보증금을 올려 월세를 줄일지 고민된다면 그 돈을 전세자금대출로 마련할 때의 이자와 줄어드는 월세를 나란히 놓고 따져 보세요.

분쟁이 생기면 각 지역의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 대한법률구조공단과 한국부동산원 등에 위원회가 있고, 소송보다 비용과 시간이 적게 듭니다. 법정 상한이나 적용 범위가 애매하면 이곳에 먼저 문의해 보세요.

자주 묻는 질문