LTV 계산기

한도는 세 가지 중 가장 작은 값

LTV 한도 = 집값 × LTV − 방공제
집값별 상한 = 15억 이하 6억 / 25억 이하 4억 / 25억 초과 2억 (수도권·규제지역)
DSR 한도 = 연 소득 × 40% 안에서 갚을 수 있는 원금
예상 최대 대출 = 세 값 중 가장 작은 금액

집값에 LTV만 곱하면 끝날 것 같지만, 은행은 세 번 걸러서 봅니다. 담보 가치로 본 한도, 정부가 집값 구간마다 정한 상한, 그리고 소득으로 매년 갚을 수 있는지를 보는 DSR입니다. 계산기 결과 아래 막대에서 셋 가운데 어느 것이 내 한도를 정했는지 바로 보입니다.

DSR은 원리금균등 상환을 가정하고, 실제 금리에 스트레스 금리를 더한 금리로 계산합니다. 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한은 10·15 대책으로 3%p가 됐습니다. 고정금리나 혼합형은 이보다 낮게 적용되는 경우가 있어 고급 옵션에서 바꿀 수 있게 했습니다.

지역·주택 보유 상태별 LTV

주택구입 목적 주택담보대출 LTV (2025.6.27·10.15 대책 기준)

규제지역은 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳으로 넓어졌습니다. 지정과 해제는 국토교통부 공고로 바뀌므로 계약 전에 해당 주소가 규제지역인지 다시 확인하세요. 확인한 공식 수치가 없는 칸은 계산기에서도 「금융기관 확인」으로 비워 두었고, 고급 옵션의 「LTV 직접 입력」에 은행에서 들은 비율을 넣으면 한도를 계산합니다.

예시로 검산하기

소득 한도(DSR)는 충분하다고 가정한 예시

세 번째 줄은 LTV로는 8억원이 나오지만 15억원 초과 주택이라 상한 4억원에 걸립니다. 실제 LTV는 20%까지 내려갑니다. 여기에 소득을 넣으면 결과가 또 달라집니다. 연 소득 6천만원, 금리 4%, 30년, 스트레스 금리 3%p라면 DSR 한도가 약 3억원이라 첫 줄의 4억 8천만원도 3억원 근처로 줄어듭니다.

자주 틀리는 점

• LTV 비율만 보고 한도를 잡는 경우가 많습니다. 수도권·규제지역은 집값별 상한과 DSR이 따로 걸려서 LTV로 계산한 금액보다 적게 나오는 일이 흔합니다.
• 매매가 기준으로 계산하면 한도가 부풀려집니다. 은행은 KB시세나 감정가처럼 자체 평가액을 쓰고, 둘 중 낮은 값을 기준으로 삼기도 합니다.
• 방공제를 잊기 쉽습니다. 세입자 보증금 몫(서울 5,500만원)을 빼고 빌려주는 은행이 많고, MCI·MCG 보증에 가입해야 빠지지 않습니다.
• 스트레스 금리를 넣으면 실제 이자도 오른다고 오해합니다. 스트레스 금리는 DSR 한도를 볼 때만 쓰는 가정이고, 실제로 내는 이자는 약정 금리 그대로입니다.

결과 표 읽는 법

첫 번째 표는 같은 집값과 소득으로 지역 3곳, 보유 상태 4가지를 모두 계산해 12줄로 보여 줍니다. 내 조건 줄이 강조되니 규제지역 지정이 풀리면 얼마나 늘어나는지, 생애최초 요건을 갖추면 어떻게 되는지 바로 비교할 수 있습니다. 두 번째 표는 집값별 상한에서 내 집이 속한 구간을, 세 번째 표는 연 소득별로 어느 한도가 먼저 걸리는지 보여 줍니다.

소득이 낮을수록 DSR이 먼저 걸리고, 소득이 높아질수록 LTV나 집값별 상한이 한도를 정합니다. 소득 표에서 「먼저 걸리는 한도」가 바뀌는 지점을 보면 소득을 더 증빙해도 한도가 늘지 않는 구간을 알 수 있습니다.

이 계산기가 다루지 않는 경우

디딤돌·보금자리론 같은 정책대출은 LTV와 한도가 별도 규정을 따릅니다. 서민·실수요자 우대, 생활안정자금 목적 대출, 전세대출도 기준이 달라 넣지 않았습니다. 비율을 안내받았다면 「LTV 직접 입력」을 쓰세요.

자주 묻는 질문