양도소득세 계산기

계산 순서

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
(1주택 고가주택) 과세 대상 차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
과세표준 = 차익 − 장기보유특별공제 − 250만원
양도소득세 = 과세표준 × 세율, 지방소득세 = 그 10%

판 값에서 산 값과 필요경비를 빼면 양도차익입니다. 필요경비에는 취득세, 중개보수, 새시나 발코니 확장처럼 집의 가치를 높인 공사비가 들어가고, 도배·장판 같은 수선비는 빠집니다. 증빙이 있어야 인정되니 영수증과 계약서를 모아 두는 편이 좋습니다.

1세대 1주택 비과세는 소득세법 제89조에 있습니다. 시행령 제154조는 보유기간 2년 이상을 요건으로 두고, 살 때 조정대상지역이었던 집이라면 보유기간 중 2년 이상 거주까지 요구합니다. 요건을 채워도 양도가액이 12억원을 넘으면 고가주택이라 넘는 비율만큼은 세금을 냅니다(시행령 제160조).

장기보유특별공제와 세율

장기보유특별공제 (소득세법 제95조 제2항)

주택 양도소득세율 (제104조 제1항, 제55조 제1항)

누진공제는 「과세표준 × 세율 − 누진공제」로 한 번에 계산할 때 쓰는 값입니다. 법 조문에는 「84만원 + 1,400만원 초과액의 15%」처럼 적혀 있는데, 결과는 같습니다.

예시로 검산하기

1세대 1주택 15억 양도 (8억 취득, 경비 2천만원, 10년 보유·거주)

같은 집을 6억에 팔 때 (4억 취득, 경비 1천만원, 5년 보유·거주)

자주 틀리는 점

• 12억원을 넘으면 전체 차익에 세금이 붙는다고 오해하기 쉽습니다. 1세대 1주택이면 양도가액 중 12억원을 넘는 비율만큼만 과세합니다. 15억에 팔았다면 차익의 5분의 1만 계산 대상입니다.
• 보유기간과 거주기간을 햇수로 대충 세면 공제율이 한 칸씩 달라집니다. 원칙은 잔금을 치른 날이고, 잔금 전에 등기를 넘겼다면 등기접수일입니다(소득세법 제98조, 시행령 제162조). 산 날과 판 날 모두 이 기준으로 만 햇수를 셉니다.
• 1주택이라도 거주가 2년이 안 되면 장기보유특별공제는 80%가 아니라 표 1의 보유 연 2%만 받습니다. 10년 보유라면 20%로 뚝 떨어집니다.
• 지방소득세를 빼고 계산해 예산이 모자라는 경우가 있습니다. 양도소득세의 10%가 별도로 붙습니다(지방세법 제103조의3).

이 계산기가 다루지 않는 경우

조정대상지역의 다주택자가 집을 팔면 기본세율에 20~30%p를 더하고 장기보유특별공제를 빼는 중과 규정이 있습니다(소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항). 이 중과를 한시로 배제하던 시행령 규정은 2026년 5월 9일까지 양도한 주택을 대상으로 했고, 그 뒤에는 계약 시점에 따른 경과 규정이 붙어 있습니다. 개인 사정에 따라 결과가 크게 달라져 이 계산기는 중과를 넣지 않았습니다.

일시적 2주택, 상속주택, 혼인·동거봉양 합가처럼 2주택이어도 1주택으로 보는 특례, 그리고 조세특례제한법의 감면은 요건이 까다롭습니다. 해당한다면 「1세대 1주택」으로 넣어 대략을 본 뒤 꼭 확인을 받으세요.

자주 묻는 질문