종합부동산세 계산기

계산 순서

과세표준 = (주택 공시가격 합계 − 공제 12억원 또는 9억원) × 공정시장가액비율 60%
산출세액 = 과세표준 × 세율(누진)
종부세 = 산출세액 − 재산세 중복분 − 1세대 1주택 공제(고령자 + 장기보유, 최대 80%)
농어촌특별세 = 종부세 × 20%

종부세는 6월 1일에 주택분 재산세를 내는 사람에게 사람 단위로 매깁니다. 본인 명의 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤 공제액을 빼고, 시행령이 정한 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 법은 비율을 60~100% 범위로 열어 두었고, 2026년 10월 1일 시행 시행령 제2조의4는 60%입니다.

주택분 종합부동산세율 (종합부동산세법 제9조 제1항)

공시가격별 예시

농특세 포함, 고령자·장기보유 공제와 재산세 중복분 공제 전

공시가격 15억원 집 한 채를 가진 1세대 1주택자는 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만원이 과세표준이고, 0.5%를 곱한 90만원에 농특세 18만원을 더해 108만원입니다. 같은 15억원이라도 두 채를 합친 금액이면 9억원만 빠져 과세표준이 3억 6천만원이 되고, 192만원에 농특세를 더해 230만 4천원으로 두 배 넘게 늘어납니다. 3주택 이상 세율은 과세표준 12억원을 넘는 부분부터 달라져서 공시가격 합계가 큰 경우에만 차이가 납니다.

자주 틀리는 점

• 공시가격에서 12억원을 뺀 금액에 바로 세율을 곱하면 세금이 크게 나옵니다. 공제 뒤 금액에 공정시장가액비율 60%를 먼저 곱해야 과세표준이 됩니다.
• 부부 공동명의 1주택을 1세대 1주택 12억원 공제로 계산하는 경우가 있습니다. 부부 공동명의는 원칙적으로 각자 9억원씩 공제받고, 그해 9월 16일~30일에 신청하면 1세대 1주택자 방식(12억원 공제 + 고령자·장기보유 공제)으로 바꿀 수 있습니다(제10조의2). 어느 쪽이 유리한지는 나이와 보유 기간에 따라 달라 홈택스 모의계산으로 비교해 보세요.
• 이 계산기 결과를 실제 고지액으로 받아들이면 안 됩니다. 종부세 과세표준에 해당하는 재산세는 빼 주는데(제9조 제3항), 그 계산식이 시행령 제4조의3에 따로 있어 계산기는 직접 입력으로만 받습니다. 아무것도 넣지 않으면 공제 전 금액이 나옵니다.
• 고령자 공제와 장기보유 공제를 각각 다 받는다고 더하면 안 됩니다. 두 공제율을 합쳐 80%가 한도라, 70세 이상(40%)에 15년 이상 보유(50%)여도 80%까지만 빠집니다.

1세대 1주택 공제와 빠진 항목

1세대 1주택 세액공제율 (제9조 제6항·제8항, 합계 한도 80%)

공시가격 15억원 1주택을 10년 보유한 65세라면 공제율이 30% + 40% = 70%라서 산출세액 90만원 가운데 63만원이 빠지고 27만원, 농특세까지 32만 4천원입니다. 다만 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례로 1세대 1주택자가 된 경우에는 해당 주택분 세액을 빼고 공제율을 곱하므로(제9조 제7항·제9항) 실제 공제액이 줄어듭니다.

결과 아래 표 읽는 법

막대 그래프는 같은 공시가격 합계를 1세대 1주택, 2주택 이하, 3주택 이상으로 바꿔 본 결과입니다. 1주택자가 나이와 보유 기간을 골랐다면 공제를 반영한 막대가 하나 더 붙습니다. 그 아래 세율표에서는 내 과세표준이 들어간 구간이 강조됩니다.

「공시가격 합계별 세액」 표는 10억원부터 50억원까지 주요 금액에 내 입력값을 끼워 넣어 보여 줍니다. 접힌 「공정시장가액비율이 바뀌면?」 표는 비율이 60%에서 법률 상한 100%까지 오를 때 세금이 얼마나 늘어나는지 계산한 것으로, 정책 변화에 대비해 가늠하는 용도입니다.

자주 묻는 질문